Изменена очередность удовлетворения требований кредиторов

 

С  15  ав­густа всту­пил в  си­лу Фе­дераль­ный за­кон от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О вне­сении из­ме­нений в Фе­дераль­ный за­кон "О не­сос­то­ятель­нос­ти (банк­ротс­тве) и статьи 17 и 223 Ар­битраж­но­го про­цес­су­аль­но­го ко­дек­са Рос­сий­ской Фе­дера­ции в час­ти ус­та­нов­ле­ния осо­бен­ностей банк­ротс­тва заст­рой­щи­ков, прив­ле­кав­ших де­неж­ные средс­тва участ­ни­ков стро­итель­ства" . О  нем по­лез­но знать не толь­ко лю­бому по­купа­телю жилья на  пер­вичном рын­ке нед­ви­жимос­ти, но и са­мим заст­рой­щи­кам. О  глав­ных но­ваци­ях за­кона расс­ка­зыва­ет один из  его ав­то­ров  — за­мес­ти­тель ди­рек­то­ра Де­пар­та­мен­та ин­но­ваци­он­но­го раз­ви­тия и  кор­по­ратив­но­го уп­равле­ния Ми­нэко­номи­ки Дмит­рий Скри­пич­ни­ков.

—  Дмит­рий Ва­лерьевич, ка­кие важ­ные но­вации вы  мо­жете вы­делить?

—  Фе­дераль­ный за­кон №  210-ФЗ «О  вне­сении из­ме­нений в  ФЗ  «О  не­сос­то­ятель­нос­ти (банк­ротс­тве)» нап­равлен на  за­щиту ин­те­ресов граж­дан, вло­жив­ших свои день­ги в  стро­итель­ство квар­тир в  мно­гок­вартир­ных до­мах. Для учас­тия граж­дан в  де­ле о  банк­ротс­тве заст­рой­щи­ка те­перь не  ва­жен спо­соб прив­ле­чения их  средств. Т.е. это мо­гут быть как до­гово­ры до­лево­го учас­тия, так и  пред­ва­ритель­ный до­говор куп­ли-про­дажи, до­говор зай­ма, до­говор ин­вести­рова­ния (со­ин­вести­рова­ния) стро­итель­ства, до­говор прос­то­го то­вари­щест­ва, вы­дача век­се­ля, вне­сение де­неж­ных средств в  ЖСК и  зак­лю­чение иных сде­лок. Дан­ная поп­равка яв­ля­ет­ся не­об­хо­димой, пос­коль­ку стро­итель­ство боль­шинс­тва мно­гок­вартир­ных до­мов на­чалось еще до  вступ­ле­ния в  си­лу за­кона о  до­левом стро­итель­стве  214-ФЗ  и  имен­но боль­шинс­тво та­ких заст­рой­щи­ков на­ходят­ся сей­час в  банк­ротс­тве или близ­ки к  это­му. Та­ким об­ра­зом, пра­во тре­бовать те­перь по­лучи­ли не  толь­ко ли­ца, зак­лю­чив­шие до­гово­ры об  учас­тии в  до­левом стро­итель­стве, но  и  те, кто по­купал квар­ти­ры по  дру­гим схе­мам, а  так­же ма­шино­мес­та и  офи­сы в  жи­лых до­мах.

Из­ме­нена оче­ред­ность удов­летво­рения тре­бова­ний кре­дито­ров. Тре­бова­ния доль­щи­ков бу­дут по­гашать­ся рань­ше ком­мерчес­ких кре­дито­ров и  на­логов, но  пос­ле тре­бова­ний по  воз­ме­щению вре­да жиз­ни и  здо­ровью и  тре­бова­ний по  за­работ­ной пла­те.

В  рам­ках банк­ротс­тва к  учас­тию в  про­цес­се приз­на­ния пра­ва собс­твен­ности в  обя­затель­ном по­ряд­ке долж­ны прив­ле­кать­ся все пря­мые и  опос­ре­дован­ные участ­ни­ки стро­итель­ства: со­ин­весто­ры, го­сударс­твен­ные ор­га­ны, осу­щест­вля­ющие конт­роль и  над­зор в  об­ласти до­лево­го стро­итель­ства (в  Моск­ве  — Мос­госс­трой­над­зор, в  Под­московье  — ми­нис­терс­тво строй­комп­лек­са).

С  уче­том то­го, что боль­шинс­тво лю­дей при­об­ре­тали квар­ти­ры мно­го лет на­зад и  те  день­ги, ко­торые бы­ли вло­жены в  стро­итель­ство, не­со­из­ме­римы с  се­год­няшни­ми це­нами на  квар­ти­ры, за­коном пред­ла­га­ет­ся при ус­та­нов­ле­нии раз­ме­ра тре­бова­ний доль­щи­ков по­мимо тре­бова­ний по  возв­ра­ту уп­ла­чен­ной де­неж­ной сум­мы так­же учи­тывать раз­мер убыт­ков в  ви­де ре­аль­но­го ущер­ба.

—  Кто и  как бу­дет ис­числять раз­мер убыт­ка?

—  Судья ар­битраж­но­го су­да. Спо­ры с  доль­щи­ками о  приз­на­нии пра­ва на  квар­ти­ры в  дост­ро­ен­ном или не­дост­ро­ен­ном до­ме те­перь бу­дут расс­мат­ри­вать­ся иск­лю­читель­но в  ар­битраж­ных су­дах. Ар­битраж­ные уп­равля­ющие, предс­тав­ля­ющие заст­рой­щи­ка в  про­цес­се банк­ротс­тва, обя­заны ра­зыс­ки­вать доль­щи­ков с  целью ин­форми­рова­ния их  как о  банк­ротс­тве заст­рой­щи­ка, так и  о  пра­вах доль­щи­ков пре­тен­до­вать на  де­неж­ные средс­тва или объек­ты нед­ви­жимос­ти. Кро­ме то­го, су­деб­ное раз­би­ратель­ство мо­жет осу­щест­влять­ся не  толь­ко по  мес­ту на­хож­де­ния заст­рой­щи­ка, но  и  по  мес­ту заст­рой­ки, и  по  мес­ту на­хож­де­ния боль­шинс­тва доль­щи­ков. Ин­форма­цию по  мес­ту расс­мот­ре­ния де­ла о  банк­ротс­тве заст­рой­щи­ка граж­да­не мо­гут най­ти на  сай­те: www.fed­re­surs.ru.

При этом раз­мер убыт­ков ис­числя­ет­ся как раз­ни­ца меж­ду сто­имостью квар­ти­ры на  мо­мент приз­на­ния заст­рой­щи­ка банк­ро­том и  сум­мой де­неж­ных средств, ко­торую зап­ла­тили доль­щи­ки при зак­лю­чении до­гово­ра. Та­ким об­ра­зом, ес­ли 5  лет на­зад по­купа­тель жилья зап­ла­тил 300  тыс. руб. за  квар­ти­ру, а  сей­час она сто­ит 1  млн руб­лей, то  раз­мер убыт­ков бу­дет сос­тавлять 700  тыс. руб­лей, а  об­щий раз­мер тре­бова­ний доль­щи­ка для учас­тия в  де­ле о  банк­ротс­тве бу­дет сос­тавлять тот са­мый 1  млн руб­лей.

От­ме­чу, что вне­сение граж­да­нином боль­шей сум­мы, чем сто­имость квар­ти­ры, не  яв­ля­ет­ся те­перь ос­но­вани­ем для сни­жения раз­ме­ра его тре­бова­ний. Сле­дова­тель­но, ес­ли ры­ноч­ная сто­имость квар­ти­ры на  мо­мент отк­ры­тия кон­курс­но­го про­из­водс­тва по­низи­лась по  срав­не­нию с  ее  сто­имостью на  мо­мент зак­лю­чения до­гово­ра, а  граж­да­нин уже все оп­ла­тил по  це­нам, дей­стви­тель­ным на  мо­мент вне­сения средств, это не  пов­ле­чет сни­жение раз­ме­ра тре­бова­ний.

—  Те­перь доль­щи­ки смо­гут предъяв­лять свои не­денеж­ные тре­бова­ния, т.е. тре­бова­ния о  пе­реда­че квар­ти­ры, и  им  не  при­дет­ся рас­торгать до­говор для учас­тия в  де­ле о  банк­ротс­тве. Ка­ким об­ра­зом они бу­дут удов­летво­рять­ся?

—  Воз­можны два ва­ри­ан­та раз­ви­тия со­бытий при удов­летво­рении тре­бова­ний доль­щи­ков. Во-пер­вых, по­гаше­ние тре­бова­ний доль­щи­ков пу­тем пе­реда­чи объек­та не­завер­шенно­го стро­итель­ства соз­данно­му ими ЖСК или ино­му ко­опе­рати­ву. При этом не­об­хо­димо, что­бы бы­ли соб­лю­дены сле­ду­ющие ус­ло­вия:

1) те­кущие тре­бова­ния и  тре­бова­ния по  воз­ме­щению вре­да жиз­ни и  здо­ровью и  по  зарп­ла­те долж­ны быть удов­летво­рены, т.е. ли­бо ос­тавше­гося иму­щест­ва заст­рой­щи­ка, по­мимо пе­реда­ва­емо­го доль­щи­кам объек­та, бу­дет дос­та­точ­но для удов­летво­рения ука­зан­ных тре­бова­ний, ли­бо нуж­но внес­ти средс­тва на  де­позит­ный счет для их  по­гаше­ния. При этом за­кон ус­та­нав­ли­ва­ет ме­ханизм по­гаше­ния та­ких тре­бова­ний лю­бым третьим ли­цом;

2) от­сутс­тву­ют двой­ные про­дажи на  од­ну и  ту  же квар­ти­ру в  этом до­ме;

3) от­сутс­тву­ют за­лого­вые кре­дито­ры (нап­ри­мер, бан­ки), не  счи­тая доль­щи­ков по  до­гово­рам до­лево­го учас­тия по  214-ФЗ,  ли­бо за­лого­вые кре­дито­ры сог­ла­сились на  пе­реда­чу объек­та граж­да­нам.

Воз­мо­жен и  вто­рой ва­ри­ант: в  слу­чае не­воз­можнос­ти пе­реда­чи объек­та не­завер­шенно­го стро­итель­ства доль­щи­кам удов­летво­ря­ют­ся их  де­неж­ные тре­бова­ния с  уче­том убыт­ков в  ви­де ре­аль­но­го ущер­ба. Кро­ме то­го, за­коном пре­дус­мотре­на воз­можность пе­реда­чи квар­ти­ры доль­щи­кам, в  слу­чае ес­ли пра­во собс­твен­ности на  нее не  оформ­ле­но, но  дом дост­ро­ен и  вве­ден в  экс­плу­ата­цию. Ука­зан­ное по­ложе­ние свя­зано с  тем, что граж­да­нин уже мо­жет жить в  до­ме нес­коль­ко лет, но  ре­гист­ра­ция прав собс­твен­ности  за­тяги­ва­ет­ся, в  том чис­ле по  ви­не заст­рой­щи­ка.

По­ложе­ния о  банк­ротс­тве заст­рой­щи­ков расп­рос­тра­ня­ют­ся и  на  те  слу­чаи, ког­да в  от­но­шении заст­рой­щи­ка уже воз­бужде­но про­из­водс­тво по  де­лу о  банк­ротс­тве, но  рас­че­ты с  кре­дито­рами еще не  нас­ту­пили. В  ука­зан­ной си­ту­ации доль­щи­кам не­об­хо­димо за­явить свои тре­бова­ния в  те­чение 60  дней с  мо­мен­та вступ­ле­ния в  си­лу из­ме­нений в  За­кон о  банк­ротс­тве, т.е. с  15  ав­густа 2011  г., это свя­зано с  ус­та­нов­ленны­ми За­коном о  банк­ротс­тве про­цеду­рами и  сро­ками их  про­веде­ния, а  так­же сро­ком зак­ры­тия ре­ест­ра тре­бова­ний кре­дито­ров.

—  За­кон име­ет об­ратную си­лу. По­чему?

—  Как пра­вило, за­коны не  име­ют об­ратной си­лы и  нап­равле­ны на  ре­гули­рова­ние от­но­шений, воз­никших пос­ле вступ­ле­ния та­кого за­кона в  си­лу. Од­на­ко в  от­но­шении заст­рой­щи­ков за­коно­датель ре­шил отс­ту­пить от  это­го пра­вила, расп­рос­тра­нив дей­ствие за­кона так­же на  те  де­ла о  банк­ротс­тве заст­рой­щи­ков, ко­торые бы­ли воз­бужде­ны до  15  ав­густа 2011  г., вклю­чая и  кон­курс­ное про­из­водс­тво. Здесь, од­на­ко, на­до от­ме­тить, что в  та­ком кон­курс­ном про­из­водс­тве на  мо­мент вступ­ле­ния за­кона в  си­лу не  долж­ны пе­рей­ти к  рас­че­там с  кре­дито­рами. Сле­ду­ет пом­нить еще об  од­ной осо­бен­ности: за­коном спе­ци­аль­но прод­ле­ва­ет­ся срок зак­ры­тия ре­ест­ра тре­бова­ний кре­дито­ров. Срок зак­ры­тия ре­ест­ра тре­бова­ний кре­дито­ров и  ре­ест­ра тре­бова­ний о  пе­реда­че жи­лых по­меще­ний для участ­ни­ков стро­итель­ства нас­ту­па­ет по  ис­те­чении шес­ти­деся­ти дней пос­ле дня вступ­ле­ния за­кона в  си­лу. Та­ким об­ра­зом, у  всех об­ма­нутых по­купа­телей жилья есть в  за­пасе поч­ти два ме­сяца, что­бы ус­петь за­явить свои тре­бова­ния.

 

 
По теме
Смелость на здоровье - ОДКБ им. Н.Н. Силищевой «Коробка храбрости» для самых смелых пациентов Областной детской клинической больницы им.
ОДКБ им. Н.Н. Силищевой